青岛西海岸新区琅琊台新楼盘房价，青岛地铁1号线带动的西海岸房价

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青岛西海岸新区房价已经很高，下一步房价还会慢涨，但是不会大涨，房价短期基本到顶。

青岛西海岸新区是以前的老黄岛区，开发区，老胶南合并而来，现在一般叫黄岛区或者青岛西海岸新区。青岛西海岸新区目前利好很多。

青岛西海岸新区是国家级新区，行使部分省级管理权限，规划建设生态美丽新区。根据青岛三湾三城的建设规划，将重点建设胶州湾，灵山湾，鳌山湾三个城市中心区域。青岛西海岸新区就是要重点建设的灵山湾区域。青岛西海岸新区现在又是山东省新旧动能转换重大工程规划建设的重点园区，而且是排名第一的重点园区，将引领青岛甚至山东的新旧动能转换重大工程规划建设。

青岛西海岸新区规划建设多条地铁线路，地铁13号线连接青岛西海岸新区中心区域和董家口，将在2018年全线开通，将大大增强青岛西海岸新区内部的交通便利性。地铁1号线加快建设，连接青岛西海岸新区和青岛东岸主城区，开通后将大大增强青岛黄岛的交通便利性，吸引更多的人来青岛西海岸新区。

可以说青岛西海岸新区的发展前景广阔，发展潜力巨大。青岛西海岸新区的房子长期保值增值，房价也是长期看好。

青岛房价在2016年到2017年房价涨了很多，各区县房价基本上都翻倍了。目前青岛房价均价，市南4万多，崂山3万多，市北李沧2万2，城阳高新区黄岛区房价1万5，即墨胶州1万左右，平度莱西6000左右。

这里说的黄岛区指的是青岛西海岸新区，青岛西海岸新区房价在8000到2万多，均价1万5左右，可以说青岛西海岸新区房价已经很高，部分区域房价已经2万多，已经接近青岛东岸主城区了，青岛西海岸新区房价短期到顶。再涨下去，很多潜在购房者就会选择青岛东岸主城区了，毕竟青岛主城区的教育生活配套等还是比青岛西海岸新区好的。

青岛目前有限购限售限价限贷等一系列政策，来限制房价不合理上涨。其中限价政策规定，开发商开盘价格不能超过去年最高价，要不开发商将拿不到预售不能开盘。限购政策一定程度上限制了房价的上涨，可以说青岛的限购政策算是比较严厉的了。

但是目前青岛西海岸新区的房子还是比较难买，想买房的很多，有钱也难买新房。开发商采用全款，高认筹，高首付，精装交付，团购费，茶水费，号费等变相涨价的情况还是存在。这种情况下，青岛西海岸新区限购有继续加码加严的可能。

房子是住的，不是炒的。虽然青岛西海岸新区有很多利好，青岛西海岸新区房价也会继续慢涨。但是在限购政策下，青岛西海岸新区房价短期到顶，不会大涨。

如果有其他关于房子的问题，欢迎评论交流，欢迎私信，谢谢。

（1）德阳吾悦广场美食节2022：

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对于青岛西海岸的房价，我的判断是，短期看政策，长期看利好。也就是说，短期内（3-5年），应该是持平或者微跌、微涨，不会大幅波动。长期来看，应该有翻倍甚至2-3倍级别的上涨。

先说说历史。我2013年开始就在西海岸看房，当时的情况是隧道北边团岛附近金茂湾卖两万多一平米，隧道南边富源公馆卖七千左右一平米。乘坐隧道5、6路车，两者只差1站路，隧道7、8路多了个武船重工站，相当于2站路。

当时我的直觉就判断这种现状肯定是不合理的——购买120平米房子，加上税费，金茂湾要花250万，而富源公馆只需要花100万——那好，150万差价花50万买辆豪车，100万用来加油、交隧道费，能用多少年？好像养车加油的费用，存款利息都用不了……

我相信这时候肯定有人说话不过脑，又开始大张旗鼓说什么教育、医疗，在房子差价150万的情况下更扯淡了——我们把车的档次降降，20万（帕萨特或者雅阁不错了），30万给全家买医疗保险，20万用来交隧道费和养车（自己算能用多少年，貌似车报废了还没用完……）80万送孩子上私立甚至出国，够不够？更何况金茂湾附近的学校，在市南区里只能说垫底的存在……

如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。所以我2013年时候很坚定的说，要么市南跌价要么西海岸涨价，总之隧道两边房价必须被拉近或者拉平，彼时买房选市南不选西海岸，要不就是钱多烧包，要不就是脑子进水级别的存在。

但是经历了2016-2018年初的一轮暴涨，情况有点变化。现在金茂湾涨了50%，差不多3万元/平方米多点，富源公馆居然涨了300%还多，达到2.5万元/平方米。这时候情况变了。按照有些人的话说，这叫势能已尽。这话有没有错呢?没有。

这一轮涨过以后，确实是“势能已尽”，目前青岛市房价收入比处于历年一个相对较高的位置，工薪阶层和平民百姓买房已经很困难。

更重要的是，对于富人而言，房价再涨下去，会出现投资房产的收益大于办厂、科研、做生意的收益，按照国家的话说，这叫地产业影响了实体经济。

个把穷人买不起房，在网上天天发帖子盼房价下跌，其实站在国家角度，是不会考虑这种言论的，如果让广大穷人都有房住，那么国家加快建设廉租房、公租房、经济适用房之类足够了，完全不需要限购限贷。。但是，如果实体经济受到冲击，就不那么美妙了……

这就是我们看到的，国家、青岛市政府制定了一轮又一轮的限制政策，房价上涨势头已经得到了有效遏制，炒房已经无利可图。

所以我现在的看法是，除了真的急着入住或者觐见丈母娘，否则，现在出手买房不合时宜。工资没跟上房价，贷款利率上浮，大概率的情况是，现阶段3-5年内投资房产的收益不如把钱放在银行里吃利息或者拿去做生意。

但放长远看，譬如说十年期限，西海岸能不能再翻倍涨呢？答案是：只要国家社会稳定，经济发展，尽管目前“势能已尽”，但经过几年“蓄势”，西海岸房子肯定再翻倍。为什么？

第一：往回看十年、二十年，历史上青岛的房价从来就不是一路不停地一条直线看涨的，而是像心电图一样涨涨停停。某些年基本不涨甚至微跌（如2013-2015年），某些年则是一天一个价打着滚往上翻（如2016年底到2018年初）。

什么时候房子不涨，什么时候房子暴涨，有没有规律可循？很简单，看房价收入比，看青岛市社平工资。

有人怀疑，商品价格应该围绕价值上下波动，为什么房屋这种商品价格只涨不跌，其实考虑通货膨胀，考虑M2以后会发现，并非房价围绕一个值上下波动，而是房价收入比围绕一个值上下波动。限于篇幅数据我不列出了。有心可以去查。青岛的房价收入比，一直是2-4个月社平工资=1平米全市平均房价，也就是房价收入比围绕2.5-2.7个月平均工资=1平米平均房价这个数上下往复波动。20年来没有变过。以后会不会变？我看大概率不会变。

正因为如此，我个人一直否认青岛市房屋存在天量泡沫，崩盘暴跌概率更是很小。

那么现在是不是适合买房呢？就是不考虑限购限贷政策其实也很不合适。青岛市房价收入比，目前是3以上，明显房价处于高位，工资没跟上。未来几年一定是工资上涨幅度，大于房价上涨幅度的。目前青岛市社平工资在6000-7000元/月之间。通过经验，个人估计，在青岛市平均工资达到9000-10000元/月之前，房价大概率不会上涨。也就是说，现在月薪6000看到的房价，和将来月薪9000看到的房价，可能差不多，按这个角度讲，房价收入比，完全可以回到2015年水平，未来3-5年房价实际上会下跌。对于买不起房的人，这是一个很大的利好，就看能不能抓住机会。抓紧努力搬砖赚钱是王道。

但是工资继续涨下去，超过9000元/月以后，如果房价还是现在的水平，那么对于地产商而言肯定哀鸿遍野，破产的破产，跑路的跑路。国家不可能只考虑屌丝能不能买得起房而眼看着房地产商破产——毕竟钢铁、建材、家具、家电之类消费品和房地产的兴衰都有关联，把房地产往死里打压也是百害无一利，这时候国家一定会出台政策，改限购限贷为刺激库存，刺激地产。届时又是一轮暴涨。

第二，有人说，你刚才说了这么一大顿，只是说3-5年内房价应该不会涨，5年后房价可能还会涨，跟西海岸有什么关系，我在哪里买不一样？为什么非要买西海岸？答案很简单，青岛西海岸沿海，是青岛继市南沿海、崂山沿海的第三个“富人区”，目前价格实际上还是低估了。

我们文章一开始举的例子，是2013年用金茂湾对比富源公馆小区，得出结论是西海岸房价彼时被大大低估。但现在金茂湾3.5万元/平方米，富源公馆2.7万元/平方米，都快拉平了，西海岸还被低估吗？

金茂湾和富源公馆这时候的对比已不够典型，我们换个坐标系。比较典型的是浮山后。通过查询安居客今日二手房均价数据，我们查到浮山北麓房子的价格如下：城建青岛印象山5.02万元/平方米，远洋风景 4.47万元/平方米，鲁信长春花园3.97万元/平方米，香山美墅4.91万元/平方米……（价格有波动，仅供参考）也就是说，浮山后的房子档次高一点的差不多4-5万元/平方米。

西海岸我们用最具备“富人区”特质的积米崖和灵山卫对比一下看看: 唐岛金湾4.04万元/平方米，海信积米湾3.53万元/平方米，康大山语海2.91万元/平方米，世贸诺沙湾2.63万元/平方米，万科青岛小镇2.47万元/平方米，保利海上罗兰南区3.54万元/平方米……也就是说，西海岸的房子档次高一点的差不多才3-4万元/平方米。低于3万元/平米的很多。

有人说，这你能看出来啥？这不是说浮山后比西海岸房子贵吗？建议你实地去考察一下。去逛一圈就明白了，前面浮山后的小区，都是高层，基本上户型都是一百来平方，200平方顶天，而后面的小区，不是洋房就是别墅，动辄二三百，甚至三四百平方。周边配套也是，西海岸沿海，五星级酒店、游艇码头、步行公园、各种音乐厅会所众多，而浮山后基本能找到的配套设施是菜市场、健身房、超市等等。两相比较差距其实很明显。

好了，现在回到文章一开始的话题。假设预算足够，要买房，都是大约4万元/平方米的价格，是在浮山后选鲁信长春花园呢，还是在积米崖选唐岛金湾？

我想，如果对这两个小区的了解足够的话，选唐岛金湾几乎是毫不犹豫的——在浮山后买的是楼房，在西海岸买的是别墅啊！

而且就各方面的指标，唐岛金湾都要比鲁信长春花园好太多：论购物，过一条街就是海上嘉年华和新城吾悦广场，隔壁一条街是永旺梦乐城，鲁信长春花园周边并无大型商超；论交通，地铁13号线积米崖站离唐岛金湾不到300米，而鲁信长春花园在可预见的未来不是地铁房，坐地铁需要转公交；论风景，唐岛金湾推开窗户对着大海，海边是摩天轮，而鲁信长春花园推开窗户是一堵大山；论休闲娱乐，一个过了马路就是唐岛湾公园，另一个什么都没有——当然非要说爬浮山当我没说……

当然肯定有些人会balabala什么医疗教育，直接一把打回去——第一，能买得起4万元一平米的房子了，你还在乎教育上的投入？第二，浮山后的初等教育，中小学质量，在青岛市算出名的吗？如果你看不上“双击老铁666区”的教育的话，那你会让孩子和租住在北村、中韩的农民工子弟混在一起读书吗？辩论毕，Over。

如果你觉得唐岛金湾和鲁信长春花园户型存在明显不同，不好比较，那么OK，马路对面海上嘉年华高层，现在不到3万元/平，和4万元/平方米的鲁信长春花园比较，结论基本上是相同的——3万元的海上嘉年华，住起来明显比4万元的鲁信长春花园来得舒服。

在这种情况下，如果对两边的配套设施，发展前景都深入了解以后，我想不出除了“老青岛情怀”以外的不选西海岸的理由。

之前那句话，怎么说的来着？如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。故结论很简单，以浮山后一些小区接近5万元/平方米的房价作为参照物，目前的西海岸依然明显是房价洼地。就长期趋势来看，早晚超过浮山后。

不信，走着瞧。

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